Hai ricevuto una casa in eredità e stai già pensando al servizio fotografico, all’annuncio e al prezzo da pubblicare?
Fermati un momento.
Il fatto che un immobile sia compreso nell’eredità non significa che sia già pronto per essere venduto, perché tra il decesso del precedente proprietario e il giorno in cui potrai firmare serenamente il rogito esistono alcuni passaggi fiscali, catastali e giuridici che devono essere verificati con attenzione.
Molti proprietari affrontano questa situazione con eccessiva superficialità, convinti che sia sufficiente presentare la dichiarazione di successione e trovare un acquirente, ma è proprio quando la vendita è già iniziata che possono emergere intestazioni non aggiornate, accettazioni mai trascritte, altri eredi da coinvolgere, debiti ereditari, testamenti da verificare o documenti immobiliari non in ordine.
Il rischio è accettare una proposta di acquisto o sottoscrivere un contratto preliminare, assumere impegni precisi e scoprire soltanto dopo di non essere ancora nelle condizioni di trasferire regolarmente l’immobile.
Per questo, quando riceviamo in vendita una casa proveniente da un’eredità, la prima cosa da fare non è pubblicare l’annuncio, ma ricostruire correttamente tutta la situazione successoria.
LA DICHIARAZIONE DI SUCCESSIONE È IL PRIMO PASSAGGIO, MA NON TI RENDE AUTOMATICAMENTE EREDE
Quando nell’eredità è presente un immobile, la dichiarazione di successione deve essere normalmente presentata all’Agenzia delle Entrate entro dodici mesi dall’apertura della successione, che coincide con la data del decesso.
Attraverso questa dichiarazione vengono comunicati i beni e i diritti appartenuti alla persona deceduta, vengono calcolate le imposte dovute e vengono fornite le informazioni necessarie per aggiornare la situazione degli immobili.
È un passaggio indispensabile per preparare la vendita, ma bisogna chiarire un equivoco molto diffuso: la dichiarazione di successione è principalmente un adempimento fiscale e non coincide, da sola, con l’accettazione dell’eredità.
La dichiarazione può infatti essere presentata anche da chi è semplicemente chiamato all’eredità e non ha ancora deciso definitivamente se accettarla o rinunciarvi.
Questo significa che non basta trovare il proprio nome all’interno della successione per poter affermare che tutti gli aspetti giuridici siano stati risolti. La successione fiscale e l’acquisto della qualità di erede sono due questioni collegate, ma non sono la stessa cosa.
Ed è proprio la confusione tra questi due passaggi a creare molti problemi al momento della vendita.
LA VOLTURA CATASTALE: IMPORTANTE, MA NON È IL TITOLO DI PROPRIETÀ
Dopo la successione deve essere aggiornata anche l’intestazione catastale dell’immobile.
Oggi, nella maggior parte dei casi, la richiesta di voltura catastale viene presentata contestualmente alla dichiarazione di successione telematica e l’aggiornamento viene eseguito automaticamente dall’Agenzia delle Entrate, salvo situazioni particolari che richiedono un intervento separato.
La voltura serve a sostituire il nome della persona deceduta con quello dei soggetti indicati come successori, aggiornando così la banca dati catastale.
Anche in questo caso, però, è necessario utilizzare le parole corrette.
Il Catasto ha principalmente una funzione fiscale e non rappresenta, da solo, la prova definitiva della proprietà. Non diventi proprietario semplicemente perché il tuo nome appare nella visura catastale e, allo stesso modo, una voltura non ancora aggiornata non cancella automaticamente i diritti che derivano dalla successione.
Questo non significa che la voltura possa essere ignorata.
Quando vendi, le intestazioni catastali, la situazione presente nei Registri Immobiliari e i dati indicati nell’atto devono essere coerenti. Se emergono differenze, errori nei nominativi, quote non corrette o successioni precedenti mai sistemate, il notaio dovrà chiedere chiarimenti e, nei casi più complessi, la vendita potrebbe essere sospesa fino alla completa regolarizzazione.
La voltura, quindi, non crea la proprietà, ma il suo corretto aggiornamento fa parte di quella continuità documentale necessaria per arrivare al rogito senza sorprese.
ACCETTARE L’EREDITÀ: IL PASSAGGIO CHE MOLTI SCOPRONO SOLTANTO DAL NOTAIO
Per diventare erede non basta essere indicati in un testamento o essere il coniuge, il figlio o il parente più vicino della persona deceduta.
Essere chiamato all’eredità significa avere il diritto di scegliere se accettarla o rinunciarvi.
L’accettazione può essere espressa oppure tacita.
L’accettazione espressa avviene quando il chiamato dichiara formalmente, in un atto pubblico o in una scrittura privata, di accettare l’eredità oppure assume espressamente la qualità di erede.
Quando l’accettazione riguarda anche beni immobili e deve essere trascritta, sarà necessario disporre di un titolo avente i requisiti previsti per la pubblicità immobiliare.
Non è vero, però, che l’accettazione espressa sia sempre obbligatoria quando ci sono più eredi. La presenza di più persone rende certamente la situazione più delicata, perché bisogna verificare le quote, il consenso alla vendita e l’eventuale esistenza di contrasti, ma non trasforma automaticamente l’accettazione espressa nell’unica strada possibile.
Ogni successione deve essere esaminata singolarmente, perché la soluzione corretta dipende dagli atti già compiuti, dalla presenza di un testamento, dai rapporti tra i chiamati e dalla necessità di rendere trascrivibile l’acquisto ereditario.
L’accettazione tacita, invece, si verifica quando il chiamato compie un’azione che presuppone necessariamente la volontà di accettare e che non potrebbe compiere se non nella qualità di erede.
L’esempio più evidente è proprio la vendita della casa ereditata.
Una persona che dispone dell’immobile e lo trasferisce a un acquirente sta agendo come proprietario e, attraverso quell’atto, manifesta in modo inequivocabile la volontà di accettare l’eredità.
Questo significa che, in molti casi, non è necessario firmare prima un autonomo atto di accettazione espressa, perché la stessa compravendita costituisce accettazione tacita.
Ma attenzione: dire che la vendita può comportare l’accettazione tacita non significa che sia sufficiente arrivare dal notaio con la dichiarazione di successione e firmare senza aver svolto alcun controllo.
Quando nell’eredità sono compresi immobili, l’accettazione deve essere resa conoscibile anche attraverso i Registri Immobiliari, così da garantire la continuità tra il precedente proprietario, l’erede e il nuovo acquirente.
Nella pratica, il notaio verifica la provenienza e, se l’accettazione dell’eredità non risulta già trascritta, cura la trascrizione dell’accettazione tacita sulla base dell’atto di vendita o di un altro atto idoneo.
Se però nella storia dell’immobile esistono più successioni, accettazioni mai trascritte, eredi nel frattempo deceduti o passaggi incompleti, la situazione può diventare molto più complessa e potrebbe essere necessario ricostruire e trascrivere correttamente anche gli acquisti ereditari precedenti.
È uno dei motivi per cui aspettare di aver trovato l’acquirente prima di controllare la provenienza è una scelta molto rischiosa.
SE CI SONO DEBITI, NON COMPIERE ATTI PRIMA DI AVER CHIESTO UNA CONSULENZA
Accettando l’eredità non subentri soltanto negli immobili, nel denaro e negli altri beni appartenuti al defunto. Potresti subentrare anche nei debiti, nelle obbligazioni, nei contenziosi e nelle pendenze fiscali trasmissibili agli eredi.
Con l’accettazione pura e semplice, il patrimonio ereditario e quello personale dell’erede si confondono e l’erede può essere chiamato a rispondere dei debiti ereditari anche con i propri beni.
Per questo, quando non conosci con precisione la situazione economica della persona deceduta, devi evitare di compiere con leggerezza atti che potrebbero essere interpretati come accettazione tacita.
La soluzione da valutare può essere l’accettazione con beneficio d’inventario, una forma particolare di accettazione che mantiene separato il patrimonio del defunto da quello dell’erede e limita la responsabilità per i debiti ereditari entro il valore di quanto ricevuto.
Non significa, come spesso si dice in modo troppo semplice, “accetto soltanto se i beni sono superiori ai debiti”. Significa che accetti l’eredità, ma impedisci che eventuali passività superiori al patrimonio ereditato ricadano liberamente sui tuoi beni personali.
L’accettazione con beneficio d’inventario richiede una procedura formale, con una dichiarazione ricevuta da un notaio o dal cancelliere del tribunale competente e con la redazione dell’inventario entro i termini previsti dalla legge.
Le tempistiche sono particolarmente importanti, soprattutto quando il chiamato è già nel possesso dei beni ereditari, e proprio per questo non bisogna vendere, prelevare denaro, disporre dei beni o compiere altre azioni rilevanti prima di aver verificato con un professionista quali effetti potrebbero produrre.
Se hai dubbi sull’esistenza di debiti, il momento giusto per affrontarli è prima dell’accettazione, non dopo.
QUANDO CI SONO PIÙ EREDI, NON PUOI DECIDERE DA SOLO
Se la casa è stata ereditata da più persone, ciascun coerede diventa titolare della propria quota sull’intero immobile.
Per vendere tutta la casa è quindi necessario che tutti gli aventi diritto partecipino alla decisione e all’atto, oppure che uno di loro disponga di una procura valida rilasciata dagli altri.
Il fatto che un solo erede utilizzi l’immobile, paghi le spese o abbia presentato la dichiarazione di successione non gli attribuisce automaticamente il potere di venderlo per conto degli altri.
Prima di iniziare la commercializzazione bisogna quindi verificare chi siano realmente i chiamati, chi abbia accettato l’eredità, quali siano le quote, se esista un testamento e se tutti siano disponibili a vendere alle stesse condizioni.
Può sembrare un passaggio scontato, ma non lo è.
Capita frequentemente che una vendita venga avviata da uno solo degli eredi e che gli altri vengano coinvolti soltanto quando arriva una proposta. A quel punto possono emergere disaccordi sul prezzo, sui tempi, sulla divisione del ricavato o persino sulla volontà stessa di vendere.
L’acquirente, che pensava di aver trovato una casa disponibile, si ritrova così all’interno di un conflitto familiare che può durare mesi o far saltare definitivamente l’operazione.
I PROBLEMI NON DEVONO EMERGERE POCHI GIORNI PRIMA DEL ROGITO
Prima di mettere in vendita una casa ereditata è necessario verificare non soltanto la dichiarazione di successione, ma anche l’atto di provenienza del defunto, l’eventuale testamento, le trascrizioni presenti nei Registri Immobiliari, le quote degli eredi, le ipoteche, le formalità pregiudizievoli, la situazione catastale e urbanistica dell’immobile e l’eventuale presenza di diritti appartenenti ad altri soggetti.
Nel nostro metodo di lavoro questi controlli vengono coordinati attraverso il Check-Up Immobiliare Avanzato™, coinvolgendo il notaio, il tecnico e gli altri professionisti competenti in base alle caratteristiche della singola situazione.
Il notaio effettuerà le verifiche di propria competenza prima del rogito, ma aspettare quella fase per iniziare a raccogliere e controllare i documenti significa esporsi inutilmente a ritardi e contestazioni.
Immagina di aver trovato un acquirente, accettato una proposta, concordato una data per il rogito e magari già utilizzato la caparra per organizzare un altro acquisto.
Pochi giorni prima dell’atto emerge che l’accettazione non è stata correttamente trascritta, che manca un erede, che la successione contiene un errore o che esiste un passaggio precedente da ricostruire.
A quel punto non hai più soltanto un problema documentale. Hai assunto un impegno contrattuale con un acquirente e potresti non essere in grado di rispettarlo nei tempi concordati.
Ed è proprio lì che possono nascere contestazioni, richieste di restituzione del doppio della caparra confirmatoria, quando ne ricorrono i presupposti, domande di risarcimento o vere e proprie cause.
COSA FACCIAMO PRIMA DI METTERE IN VENDITA UNA CASA EREDITATA
Quando ci viene affidato un immobile proveniente da una successione, non partiamo dalle fotografie e dall’annuncio.
Partiamo dai documenti.
Ricostruiamo la situazione ereditaria, controlliamo la dichiarazione di successione, le intestazioni catastali, la provenienza, le quote e la presenza di tutti i soggetti necessari alla vendita, coinvolgendo il notaio, il tecnico o gli altri professionisti quando la situazione richiede competenze specifiche.
L’obiettivo è semplice: fare emergere ogni problema quando esiste ancora il tempo per risolverlo, non quando davanti a noi c’è già un acquirente che aspetta di firmare.
Una casa ereditata può essere venduta regolarmente e senza particolari difficoltà, ma deve essere preparata con attenzione.
La dichiarazione di successione deve essere presentata correttamente, le intestazioni catastali devono essere aggiornate, l’acquisto ereditario e la continuità delle trascrizioni devono essere verificati, tutti i coeredi devono essere coinvolti e la documentazione dell’immobile deve essere completa.
Solo dopo ha senso stabilire il prezzo, realizzare il servizio fotografico e iniziare la promozione.
Perché trovare un acquirente non è la parte più difficile quando la casa è interessante e viene presentata nel modo corretto.
La parte più delicata è essere realmente pronti a vendergli ciò che gli hai promesso.
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