Una delle domande che mi vengono poste più frequentemente è questa:
“Come faccio a comprare una nuova casa se, per poterla pagare, devo prima incassare il denaro derivante dalla vendita della mia?”
Circa il 70% delle operazioni che seguo riguarda proprio persone che hanno bisogno di vendere la propria abitazione per poterne acquistare un’altra.
C’è chi desidera acquistare una casa più grande perché la famiglia è cresciuta, oppure perché lavora da casa e ha bisogno di spazi più comodi. Al contrario, c’è chi si trova a gestire un’abitazione ormai troppo grande, magari perché i figli non vivono più in casa, e preferisce trasferirsi in una soluzione più piccola, riducendo le spese di gestione e mettendo da parte una parte del denaro ricavato dalla vendita.
Un’altra situazione molto comune riguarda chi ha semplicemente bisogno di cambiare zona, magari per avvicinarsi al lavoro, alla famiglia o a determinati servizi.
Qualunque sia la motivazione, vendere e comprare casa contemporaneamente richiede una pianificazione molto attenta, perché non bisogna coordinare soltanto il prezzo delle due operazioni, ma anche i tempi della vendita, dell’acquisto, dei rogiti, della consegna delle chiavi e dell’eventuale trasloco.
Prima ancora di iniziare la ricerca della nuova casa, è quindi necessario conoscere con precisione:
il valore realistico dell’immobile da vendere, i tempi presumibili di vendita, il capitale che rimarrà effettivamente disponibile dopo aver pagato eventuali mutui e spese, la possibilità di ottenere un nuovo finanziamento e la regolarità documentale dell’abitazione.
Senza queste informazioni, il rischio è quello di impegnarsi nell’acquisto di una nuova casa senza avere ancora la certezza di poter completare l’intera operazione.
Vediamo quindi le tre principali possibilità per coordinare la vendita con il nuovo acquisto.
1. Comprare prima e vendere successivamente
La prima possibilità, generalmente la più rischiosa, consiste nel trovare una casa che soddisfi le proprie esigenze, sottoscrivere una proposta di acquisto e versare una caparra, iniziando soltanto dopo a vendere la propria abitazione.
In questo caso dovrai innanzitutto avere la disponibilità economica necessaria per versare la caparra relativa al nuovo acquisto.
Il problema principale riguarda però i tempi. Se nel contratto ti impegni a saldare il prezzo della nuova casa entro tre o quattro mesi, dovrai riuscire a vendere la tua abitazione e a incassarne il ricavato entro quella scadenza.
La vendita della tua casa si trasformerebbe quindi in una vera e propria urgenza.
Oltre a vivere l’intera operazione con un elevato livello di stress, potresti trovarti senza il denaro necessario per completare l’acquisto entro il termine concordato.
In questo caso potresti risultare inadempiente, con il rischio che il venditore trattenga la caparra confirmatoria e faccia valere gli ulteriori rimedi previsti dal contratto e dalla legge.
In alternativa, pur di rispettare la scadenza, potresti essere costretto ad accettare un’offerta particolarmente bassa per la tua abitazione.
Il vero rischio, quindi, non è soltanto perdere la casa che volevi acquistare, ma anche essere costretto a vendere male quella che già possiedi.
Questa soluzione può essere consigliata soltanto quando si dispone di una liquidità sufficiente o quando si ha la certezza di poter completare l’acquisto anche indipendentemente dalla vendita della propria casa.
2. Comprare subordinando l’acquisto alla vendita della propria casa
La seconda possibilità è simile alla prima, ma prevede una maggiore tutela.
Puoi presentare una proposta di acquisto subordinata alla vendita della tua attuale abitazione. In pratica, l’efficacia dell’acquisto della nuova casa viene condizionata al fatto che tu riesca a vendere la tua entro un termine prestabilito.
La proposta dovrà però indicare chiaramente cosa si intende per “vendita della propria casa”.
Bisognerà specificare, ad esempio, se la condizione si considera avverata con l’accettazione di una proposta, con la sottoscrizione di un contratto preliminare, con l’incasso di una caparra di un determinato importo oppure soltanto al momento del rogito notarile.
La clausola dovrebbe inoltre indicare:
il termine entro cui dovrà avvenire la vendita, il prezzo minimo accettabile, l’importo minimo da incassare, la documentazione necessaria per dimostrare l’avveramento della condizione e cosa accadrà qualora la vendita non si concluda entro la scadenza.
Anche la gestione della somma consegnata insieme alla proposta deve essere disciplinata con precisione.
La somma potrà, ad esempio, rimanere depositata fiduciariamente presso l’agenzia immobiliare fino all’avveramento della condizione, purché questa modalità sia espressamente prevista nel contratto.
Se entro il termine stabilito non riuscirai a vendere la tua abitazione, la condizione non si avvererà e, in base a quanto previsto nella proposta, sarai liberato dall’impegno e la somma depositata ti verrà restituita.
Dal punto di vista della tutela dell’acquirente, questa possibilità è sicuramente più sicura.
Il problema è che la fattibilità dell’operazione può essere piuttosto bassa, perché il proprietario della casa che vuoi acquistare dovrebbe impegnarsi nei tuoi confronti senza avere la certezza che l’operazione si concluda.
Nella maggior parte dei casi, il venditore sarà quindi disposto ad accettare questa condizione soltanto per un periodo limitato, che potrebbe essere, ad esempio, di venti, trenta o quaranta giorni, a seconda della situazione.
Questo significa che, se entro il termine stabilito non riuscirai a vendere la tua casa, non perderai la caparra, ma potresti perdere l’immobile che desideravi acquistare.
3. Vendere prima e concordare tempi più lunghi per il rogito
La terza possibilità, che nella maggior parte dei casi considero la più prudente, consiste nel mettere prima in vendita la propria abitazione e trovare un acquirente disposto a versare una caparra adeguata e ad attendere un termine sufficientemente lungo per il rogito notarile definitivo.
Si potrebbe, ad esempio, concordare un rogito dopo sei o otto mesi, ma l’importo della caparra e le tempistiche dovranno essere stabiliti sulla base della singola operazione e delle esigenze di entrambe le parti.
In questo modo avrai la certezza di aver venduto la tua casa, conoscerai l’importo che incasserai e potrai cercare la nuova abitazione con un budget reale e definito.
Inoltre, grazie alla caparra ricevuta dal tuo acquirente, potresti avere la disponibilità necessaria per bloccare la nuova casa.
Il vantaggio principale di questa soluzione è che potrai affrontare il nuovo acquisto senza l’urgenza di dover vendere a qualunque prezzo.
Anche questa strategia, però, deve essere pianificata attentamente. Non basta stabilire una data lontana per il rogito: è necessario capire anche quando avverrà la consegna effettiva della casa e come coordinare il passaggio da un’abitazione all’altra.
IL PROBLEMA DELLA CONSEGNA DELLE CHIAVI
Nel caso più comune, il giorno del rogito notarile il venditore riceve il saldo del prezzo e consegna le chiavi all’acquirente.
Questo significa che, salvo diversi accordi contrattuali, il venditore dovrà lasciare l’immobile libero da persone e cose proprio nel momento in cui lo vende.
Se però il denaro ricavato dalla vendita è necessario per acquistare la nuova casa, potrebbe verificarsi un problema pratico.
Il venditore dovrebbe lasciare l’abitazione, trasferire temporaneamente i propri mobili in un deposito e trovare una sistemazione provvisoria presso familiari, amici, un albergo oppure un immobile in affitto.
Dovrebbe poi attendere che il denaro derivante dalla vendita sia effettivamente disponibile sul proprio conto, procedere con il rogito della nuova abitazione e organizzare un secondo trasloco.
Oltre allo stress, questa soluzione comporta anche un costo significativo.
Il rischio concreto è quindi quello di dover affrontare due traslochi e rimanere temporaneamente senza una casa nella quale vivere.
Prima di programmare il secondo rogito bisogna inoltre verificare con la propria banca quando il denaro sarà effettivamente disponibile, perché le tempistiche possono variare in base allo strumento di pagamento utilizzato e alle procedure bancarie.
In alcune situazioni è possibile coordinare la vendita e il nuovo acquisto nello stesso giorno o in due momenti molto ravvicinati, coinvolgendo preventivamente i notai, le banche e tutti i soggetti interessati.
Quando questo non è possibile, esistono due strumenti contrattuali che possono aiutare a coordinare l’intera operazione: la consegna posticipata dell’immobile venduto e la consegna anticipata dell’immobile acquistato.
LA CONSEGNA POSTICIPATA DELL’ IMMOBILE VENDUTO
Per evitare di rimanere senza casa, è possibile concordare che la consegna dell’immobile avvenga alcuni giorni dopo il rogito.
Nel contratto potrà essere previsto, ad esempio:
“La consegna dell’immobile e delle relative chiavi avverrà entro quindici giorni dalla stipula del rogito notarile definitivo.”
In questo modo, il giorno del rogito riceverai il pagamento del prezzo, ma potrai continuare a rimanere nella tua abitazione per il periodo concordato.
Dopo aver verificato l’effettiva disponibilità del denaro sul conto, potrai procedere con il rogito della nuova casa e utilizzare i giorni successivi per organizzare il trasloco.
Questo permette di passare direttamente da una casa all’altra, evitando sistemazioni temporanee e doppi traslochi.
La consegna posticipata deve però essere accettata dall’acquirente e disciplinata in maniera precisa nel contratto.
Non è sufficiente scrivere genericamente che il venditore rimarrà nell’immobile per qualche giorno. È opportuno indicare:
la data e possibilmente l’orario della consegna, lo stato in cui dovrà essere lasciato l’immobile, la responsabilità per eventuali danni, la gestione delle utenze e delle spese condominiali, un’eventuale penale giornaliera in caso di ritardo e, quando necessario, una somma trattenuta a garanzia della puntuale liberazione dell’abitazione.
Questa strategia è particolarmente adatta quando la nuova casa è già abitabile e non richiede lavori importanti.
LA CONSEGNA ANTICIPATA DELL’ IMMOBILE ACQUISTATO
Se invece la nuova casa deve essere ristrutturata, quindici o venti giorni difficilmente saranno sufficienti per completare i lavori.
In questo caso può essere valutata una soluzione differente: la consegna anticipata dell’immobile acquistato.
Gli immobili da ristrutturare sono spesso vuoti, magari perché provengono da un’eredità o perché non vengono più utilizzati dal proprietario.
Si può quindi concordare che il futuro acquirente riceva le chiavi dopo il contratto preliminare e prima del rogito definitivo, in modo da iniziare i lavori.
Il processo potrebbe essere il seguente: dopo la sottoscrizione del preliminare vengono consegnate le chiavi, si esegue la ristrutturazione, si organizza il trasferimento nella nuova abitazione e, successivamente, si procede con il rogito della casa venduta e con il saldo della nuova casa.
In questo modo è possibile coordinare la vendita, la ristrutturazione e il nuovo acquisto evitando di rimanere senza abitazione.
La consegna anticipata è però una soluzione molto delicata e non deve essere gestita attraverso una semplice clausola generica.
Prima del rogito, infatti, il venditore rimane proprietario dell’immobile, mentre il futuro acquirente potrebbe iniziare lavori anche molto importanti su una casa che ancora non gli appartiene.
È quindi indispensabile disciplinare:
quali lavori sono autorizzati, chi dovrà presentare le eventuali pratiche edilizie, chi sarà responsabile in caso di danni o infortuni, quali assicurazioni dovranno essere stipulate, chi pagherà utenze e spese condominiali e cosa accadrà ai lavori effettuati qualora il rogito non venga stipulato.
Dovranno inoltre essere previste le modalità di restituzione dell’immobile, l’eventuale obbligo di ripristino e le garanzie economiche necessarie.
Prima di consegnare anticipatamente le chiavi è fondamentale aver completato le verifiche urbanistiche, catastali, ipotecarie e notarili sull’immobile.
Conclusioni
Quando si deve vendere e acquistare casa contemporaneamente, la pianificazione è il vero elemento che fa la differenza.
Non basta trovare una nuova abitazione e sperare di riuscire a vendere la propria entro i tempi necessari.
Bisogna conoscere il valore reale della casa da vendere, verificare la documentazione, stabilire il budget disponibile, analizzare l’eventuale necessità di un mutuo e coordinare con precisione le date dei contratti, dei rogiti, dei pagamenti e della consegna delle chiavi.
La consegna posticipata dell’immobile venduto e la consegna anticipata dell’immobile acquistato possono rappresentare due soluzioni molto utili, ma devono essere negoziate e disciplinate correttamente nei contratti, senza affidarsi a semplici accordi verbali.
Perché, quando si tratta di vendere e comprare casa contemporaneamente, il vero obiettivo non è soltanto concludere entrambe le operazioni, ma farlo senza svendere, senza rimanere senza casa e senza esporsi a rischi che potevano essere evitati con una corretta pianificazione iniziale.
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