Quando un proprietario decide di vendere, generalmente pensa subito al prezzo, alle fotografie e all’annuncio.
La documentazione viene dopo.
Molto spesso, addirittura, viene affrontata soltanto quando arriva il primo acquirente e chiede di presentare una proposta.
Ed è proprio qui che iniziano i problemi.
La domanda corretta non è soltanto “Quali documenti servono per il rogito?”, ma “Quali documenti devo controllare prima di mettere la casa in vendita?”.
Perché trovare un acquirente e scoprire soltanto dopo che manca un documento, che la planimetria non corrisponde, che una pratica edilizia non è stata definita o che la provenienza deve essere ricostruita significa affrontare il problema nel momento peggiore: quando hai già assunto un impegno e il tempo comincia a giocare contro di te.
Ho visto vendite rallentare per mesi per documenti che potevano essere recuperati prima. Ho visto proprietari accettare una proposta e scoprire soltanto successivamente che ciò che appariva perfettamente in ordine non lo era affatto.
Per questo parto da un concetto molto semplice:
una casa non è pronta per essere venduta soltanto perché hai deciso di venderla. È pronta quando sai esattamente cosa stai trasferendo e possiedi i documenti necessari per dimostrarlo.
L’articolo originale individuava correttamente APE, documentazione urbanistica e situazione degli impianti come punti centrali. Oggi è però necessario ampliare il controllo alla provenienza, alla situazione catastale, al condominio, alle eventuali ipoteche e a tutte le caratteristiche specifiche della singola operazione.
I DOCUMENTI PERSONALI DEL PROPRIETARIO
Partiamo dalla parte apparentemente più semplice.
Il venditore deve fornire un documento d’identità valido, il codice fiscale e le informazioni relative al proprio stato civile.
A seconda della situazione potrebbero servire l’estratto dell’atto di matrimonio, il certificato di stato libero o di unione civile, le eventuali convenzioni matrimoniali, gli accordi di convivenza oppure una procura, se qualcuno dovrà intervenire all’atto per conto del proprietario.
Non è una formalità secondaria.
Il regime patrimoniale, la presenza di più intestatari, un usufrutto, una separazione, una comunione legale oppure una procura non correttamente predisposta possono incidere sui soggetti che devono partecipare alla vendita.
Il Consiglio Nazionale del Notariato inserisce infatti tra i documenti normalmente richiesti al venditore sia quelli di identità sia quelli relativi allo stato civile e agli eventuali accordi patrimoniali.
L’ATTO DI PROVENIENZA: COME SEI DIVENTATO PROPRIETARIO?
Uno dei primi documenti da recuperare è l’atto attraverso il quale hai acquistato la proprietà.
Potrebbe essere un atto di compravendita, una donazione, una divisione, un decreto di trasferimento, una sentenza oppure un acquisto derivante da una successione.
Questo documento viene comunemente chiamato titolo o atto di provenienza e serve a ricostruire come, quando e a quali condizioni l’immobile sia entrato nel tuo patrimonio.
Se la casa è stata acquistata, bisogna recuperare l’atto notarile completo.
Se proviene da una successione, potranno servire la dichiarazione di successione, il testamento, la pubblicazione del testamento, la voltura catastale e i documenti relativi all’accettazione dell’eredità.
Se deriva da una donazione, occorrerà esaminare l’atto e verificare la situazione nei Registri Immobiliari.
Il Notariato indica espressamente, tra la documentazione del venditore, l’atto di acquisto e, in caso di provenienza ereditaria, la dichiarazione di successione e gli altri documenti relativi all’acquisto mortis causa.
Non basta quindi dire:
“Questa casa è mia da trent’anni.”
Bisogna poter dimostrare attraverso quale titolo è tua e se esistano altri soggetti che devono intervenire o diritti che potrebbero incidere sulla vendita.
VISURA E PLANIMETRIA CATASTALE
La visura catastale riporta i dati identificativi dell’immobile, la categoria, la rendita, la superficie catastale e i soggetti intestatari.
La planimetria catastale rappresenta invece graficamente la distribuzione interna dell’abitazione.
Entrambe devono essere recuperate e confrontate con la situazione reale.
Prima del rogito, il venditore deve dichiarare che i dati catastali e la planimetria depositata corrispondono allo stato di fatto dell’immobile, oppure tale conformità può risultare da un’attestazione tecnica avente i requisiti previsti. La planimetria catastale è quindi uno dei documenti normalmente richiesti nella compravendita.
Ma attenzione, perché qui nasce uno degli equivoci più frequenti.
Il fatto che la planimetria catastale corrisponda alla casa non dimostra automaticamente che l’immobile sia urbanisticamente regolare.
Il Catasto ha principalmente una funzione fiscale. Una modifica potrebbe essere stata aggiornata catastalmente senza essere stata correttamente autorizzata dal punto di vista edilizio.
Può accadere anche il contrario: un intervento regolarmente autorizzato potrebbe non essere stato successivamente aggiornato in Catasto.
Per questo il controllo catastale e quello urbanistico sono collegati, ma non sono la stessa cosa.
I DOCUMENTI URBANISTICI ED EDILIZI
Questa è spesso la parte più delicata.
Bisogna ricostruire lo stato legittimo dell’immobile attraverso i titoli edilizi depositati presso il Comune.
In base all’età e alla storia della casa, possono servire la licenza edilizia, la concessione edilizia, il permesso di costruire e tutte le pratiche successive presentate nel corso degli anni, come CILA, SCIA, varianti, condoni, sanatorie, autorizzazioni o comunicazioni di fine lavori.
Se sono state spostate pareti, realizzati nuovi bagni, chiuse verande, modificati balconi, uniti ambienti oppure trasformati locali, bisogna verificare se tali interventi siano stati autorizzati e correttamente rappresentati.
Ed è proprio qui che sento spesso questa frase:
“Ma io la casa l’ho comprata così.”
Lo capisco. Ma, purtroppo, questa frase non risolve il problema.
Il fatto che tu non abbia realizzato personalmente la modifica non significa automaticamente che sia regolare. E il fatto che il precedente atto sia stato stipulato non garantisce, da solo, che ogni aspetto urbanistico sia stato verificato e risolto.
Se mancano le pratiche o non è chiaro quale sia l’ultimo stato autorizzato, può essere necessario incaricare un tecnico ed effettuare un accesso agli atti presso il Comune.
Le tempistiche dipendono dall’amministrazione, dall’età dell’edificio e dalla qualità degli archivi: in alcuni casi occorrono poche settimane, in altri diversi mesi.
Aspettare di aver trovato l’acquirente per richiedere l’accesso agli atti significa consegnare il controllo dei tempi alla burocrazia quando hai già una scadenza contrattuale da rispettare.
La crescente diffusione delle relazioni tecniche preventive nasce proprio dall’esigenza di verificare prima della vendita la conformità catastale, la storia dei titoli edilizi, l’agibilità e le eventuali tolleranze applicabili.
L’ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA
L’APE, cioè l’Attestato di Prestazione Energetica, descrive le caratteristiche energetiche dell’immobile e attribuisce una classe che va dalla più efficiente alla meno efficiente.
Non è un documento da richiedere quando il notaio fissa il rogito.
Di regola deve essere disponibile già nella fase pubblicitaria, perché gli annunci devono riportare gli indicatori energetici previsti dalla normativa. Nella compravendita l’acquirente deve inoltre ricevere le informazioni e la documentazione energetica e, salvo le eccezioni previste, l’APE deve essere allegato al contratto.
L’attestato deve essere redatto da un tecnico abilitato e deve essere in corso di validità.
Se la casa ha subito interventi che ne hanno modificato le prestazioni energetiche, potrebbe essere necessario aggiornarlo.
Non bisogna inoltre confondere l’APE con la certificazione degli impianti: sono documenti differenti e rispondono a funzioni diverse.
AGIBILITÀ: NON ASPETTARE CHE SIA L’ACQUIRENTE A CHIEDERLA
L’agibilità riguarda le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità degli impianti valutate secondo la disciplina applicabile all’immobile.
Oggi il certificato è stato sostituito, per le nuove procedure, dalla segnalazione certificata di agibilità, ma per gli edifici più datati può esistere la precedente documentazione oppure essere necessario ricostruirne la situazione.
L’assenza materiale del documento non significa automaticamente che ogni compravendita sia impossibile, ma è una circostanza importante che deve essere approfondita e comunicata correttamente.
Il momento per verificare l’agibilità non è dopo aver promesso che “è tutto in regola”. È prima di iniziare la vendita.
LE DICHIARAZIONI RELATIVE AGLI IMPIANTI
Sulla conformità degli impianti ne ho sentite di tutti i colori.
C’è chi sostiene che senza certificazioni la casa non possa mai essere venduta e chi, al contrario, ritiene che non serva comunicare nulla.
La realtà è più articolata.
Per gli impianti realizzati o modificati secondo la normativa applicabile, l’impresa installatrice deve rilasciare la dichiarazione di conformità. In determinate condizioni e per impianti più datati può essere predisposta una dichiarazione di rispondenza da un professionista abilitato.
La mancanza delle dichiarazioni non rende automaticamente impossibile ogni compravendita, ma la situazione degli impianti deve essere conosciuta e disciplinata con chiarezza.
Il problema non è soltanto possedere o meno un foglio.
Il problema nasce quando il venditore dichiara genericamente che “gli impianti sono a norma” senza avere documenti o elementi sufficienti per sostenerlo.
Una frase scritta con leggerezza nella proposta o nel preliminare può trasformarsi successivamente in una garanzia contrattuale e in una fonte di contestazioni.
I DOCUMENTI DEL CONDOMINIO
Quando si vende un appartamento in condominio non basta controllare ciò che si trova dentro casa.
Bisogna conoscere anche la situazione del fabbricato.
È opportuno recuperare il regolamento di condominio, le tabelle millesimali, gli ultimi verbali assembleari, il consuntivo, il preventivo e le informazioni su eventuali lavori straordinari già deliberati o in discussione.
Serve inoltre una dichiarazione dell’amministratore relativa alla regolarità dei pagamenti condominiali e alla presenza di eventuali arretrati.
Il Notariato include tra i documenti normalmente richiesti al venditore il regolamento condominiale e la dichiarazione dell’amministratore che attesta il pagamento delle spese; raccomanda inoltre di verificare già nella fase preliminare eventuali delibere e spese straordinarie.
Questo passaggio è fondamentale perché una spesa straordinaria importante può incidere sulla trattativa.
Scoprire dopo la proposta che il condominio ha già deliberato il rifacimento della facciata o del tetto non è un dettaglio.
È un’informazione che l’acquirente avrebbe dovuto conoscere prima di stabilire quanto offrire.
La trasparenza non abbassa il valore della casa. Evita che il prezzo venga rimesso in discussione quando la trattativa è già avanzata.
IPOTECHE, MUTUI E ALTRE FORMALITÀ
Se sull’immobile esiste ancora un mutuo, bisogna recuperare il contratto, conoscere il debito residuo e coordinarsi con la banca per stabilire come verrà estinto al rogito e come sarà cancellata l’ipoteca.
Avere un mutuo in corso non impedisce normalmente la vendita, ma l’operazione deve essere organizzata per tempo.
Il notaio effettuerà le proprie ispezioni nei Registri Immobiliari per individuare ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali o altre formalità.
Questo, però, non significa che il proprietario debba aspettare il notaio dell’acquirente per scoprire la propria situazione.
Se conosci già l’esistenza di un’ipoteca, di una procedura, di una vecchia formalità oppure di un debito da estinguere, devi comunicarlo e preparare la soluzione prima di accettare una proposta.
Il notaio deve verificare l’operazione, non scoprire all’ultimo momento un problema che il venditore conosceva già.
SE LA CASA È LOCATA O OCCUPATA
Se l’immobile è affittato, bisogna recuperare il contratto di locazione, la registrazione, le eventuali proroghe, le ricevute e la documentazione relativa al deposito cauzionale.
Devono essere chiariti la scadenza del contratto, l’importo del canone, la posizione dell’inquilino e l’eventuale esistenza di diritti di prelazione previsti dalla legge o dal contratto.
Se invece l’abitazione è occupata da un familiare, da un ex coniuge o da un altro soggetto, bisogna comprendere in base a quale titolo venga utilizzata e quando sarà effettivamente liberata.
Scrivere semplicemente nell’annuncio “libera al rogito” non basta se non hai già verificato che chi vive nella casa sia realmente disposto e obbligato a lasciarla entro quella data.
BONUS EDILIZI E DETRAZIONI ANCORA IN CORSO
Se sull’immobile sono stati eseguiti lavori agevolati fiscalmente, è utile recuperare le pratiche, le fatture, i bonifici e la documentazione relativa alle detrazioni.
In caso di vendita, le quote residue delle detrazioni per interventi di recupero edilizio si trasferiscono normalmente all’acquirente, salvo diverso accordo inserito nell’atto.
Venditore e acquirente devono quindi stabilire chiaramente chi continuerà a beneficiare delle quote non ancora utilizzate.
Anche questo è un aspetto da affrontare prima del rogito, non mentre le parti sono già sedute davanti al notaio.
NON ESISTE UNA LISTA IDENTICA PER TUTTE LE CASE
I documenti necessari cambiano in base alla storia dell’immobile.
Una casa acquistata normalmente, una casa ereditata, un immobile ricevuto in donazione, un appartamento con mutuo, una proprietà locata e una villa costruita negli anni Sessanta non richiedono gli stessi approfondimenti.
Potrebbero servire anche una procura, un decreto del giudice, una convenzione urbanistica, documenti relativi a un diritto di superficie, un certificato di destinazione urbanistica, autorizzazioni paesaggistiche, concessioni demaniali oppure documentazione relativa a pozzi, fosse biologiche e pertinenze.
Per questo una semplice checklist scaricata da internet può aiutarti a raccogliere i documenti di base, ma non può sostituire l’analisi della singola situazione.
Non conta soltanto avere tanti documenti. Conta verificare che raccontino tutti la stessa storia.
L’atto, il Catasto, i titoli urbanistici, lo stato reale della casa e i Registri Immobiliari devono essere coerenti tra loro.
QUANDO BISOGNA INIZIARE A RECUPERARE I DOCUMENTI?
La risposta è semplice:
prima di pubblicare l’annuncio e, soprattutto, prima di accettare una proposta.
Non tutti i documenti devono essere materialmente allegati all’annuncio, ma prima di presentare la casa agli acquirenti bisogna almeno sapere:
- quale sia la provenienza;
- se la planimetria corrisponda;
- quale sia lo stato urbanistico;
- se esistano criticità o formalità;
- quale sia la situazione dell’agibilità e degli impianti;
- se vi siano spese condominiali o lavori straordinari;
- quali soggetti debbano firmare;
Questo permette di preparare una proposta di acquisto coerente con la situazione reale, senza promettere ciò che non sei ancora sicuro di poter rispettare.
IL NOSTRO METODO DI LAVORO
Quando ci viene affidata una casa, non partiamo soltanto dalle fotografie e dalla pubblicità.
Partiamo dai documenti.
Attraverso il Check-Up Immobiliare Avanzato™ ricostruiamo la provenienza, raccogliamo la documentazione disponibile e individuiamo gli aspetti che richiedono un approfondimento, coinvolgendo il tecnico, il notaio, l’amministratore o gli altri professionisti competenti in base alla situazione.
L’obiettivo non è sostituirci a queste figure.
È coordinare il lavoro e fare emergere le eventuali criticità quando abbiamo ancora il tempo per risolverle, non quando esiste già un acquirente che aspetta di firmare.
Perché il giorno in cui ricevi una buona proposta dovrebbe essere un momento positivo.
Non il giorno in cui cominci a domandarti se possiedi davvero tutti i documenti necessari.
IN CONCLUSIONE
Per vendere casa servono certamente l’atto di provenienza, i documenti catastali, l’APE, la documentazione urbanistica e, in base alla situazione, quella relativa ad agibilità, impianti, condominio, ipoteche, locazioni, successioni o donazioni.
Ma raccogliere una cartellina piena di fogli non è sufficiente.
La parte più importante è verificare che quei documenti siano aggiornati, coerenti tra loro e corrispondano alla casa che stai realmente vendendo.
Perché trovare l’acquirente non è sempre la fase più difficile.
La fase più delicata è essere realmente pronti a trasferirgli, nei tempi e alle condizioni promesse, ciò che hai messo in vendita.
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