Fino a poco tempo fa bastava pronunciare la parola “donazione” durante una compravendita per vedere cambiare immediatamente l’espressione dell’acquirente.
La casa poteva essere bellissima, regolare e perfettamente in linea con le sue esigenze. Ma appena emergeva che il proprietario l’aveva ricevuta in donazione, iniziavano le domande:
“Posso perderla dopo averla acquistata?”
“La banca mi concederà il mutuo?”
“Un altro erede potrà contestare la vendita?”
L’ho visto accadere molte volte: il problema non era la casa, ma ciò che si temeva potesse succedere dopo l’acquisto.
Oggi la situazione è cambiata in maniera importante. Con la Legge 2 dicembre 2025, n. 182, entrata in vigore il 18 dicembre 2025, è stata modificata la disciplina relativa alla circolazione dei beni provenienti da donazione. L’obiettivo dichiarato della riforma è rendere più sicuro l’acquisto da parte dei terzi e facilitare l’accesso al credito.
Ma attenzione: dire semplicemente che “le case donate non rappresentano più alcun problema” sarebbe una semplificazione pericolosa.
La nuova normativa ha eliminato il rischio principale che per anni ha condizionato queste vendite, ma prima di pubblicare l’annuncio bisogna comunque verificare la data della successione, la provenienza, le trascrizioni presenti nei Registri Immobiliari e le eventuali clausole contenute nell’atto di donazione.
SI PUÒ VENDERE UNA CASA RICEVUTA IN DONAZIONE?
La risposta è sì.
La donazione è un contratto pienamente valido attraverso il quale una persona, definita donante, trasferisce gratuitamente un bene a un’altra persona, chiamata donatario.
Chi riceve una casa in donazione ne diventa proprietario e, salvo eventuali limitazioni contenute nell’atto, può utilizzarla, concederla in locazione, ipotecarla oppure venderla.
Il vero problema non è mai stato stabilire se il donatario avesse formalmente il diritto di vendere.
Il problema era la sicurezza dell’acquirente che comprava da lui.
Per comprendere cosa sia cambiato bisogna prima capire, in modo semplice, quale fosse il rischio precedente.
PERCHÉ LE CASE DONATE ERANO CONSIDERATE RISCHIOSE?
La legge tutela alcuni familiari stretti del defunto, chiamati legittimari: il coniuge, i figli e, in determinate situazioni, gli ascendenti.
A questi soggetti è riservata una quota minima del patrimonio, chiamata quota di legittima, che non può essere eliminata attraverso un testamento e neppure attraverso donazioni effettuate durante la vita.
Immaginiamo che un genitore doni a uno dei figli l’unico immobile di valore e che, al momento della sua morte, non rimangano beni sufficienti per rispettare i diritti degli altri legittimari.
In questo caso, chi riteneva lesa la propria quota poteva esercitare l’azione di riduzione contro il donatario, chiedendo che gli effetti della donazione venissero ridimensionati nella misura necessaria a reintegrare la propria legittima.
Fin qui il contrasto riguardava principalmente il donatario e gli eredi.
La vera preoccupazione nasceva quando il donatario aveva già venduto la casa a un’altra persona.
Secondo la disciplina precedente, in presenza di determinate condizioni e dopo aver tentato inutilmente di recuperare quanto dovuto dal donatario, il legittimario poteva esercitare anche un’azione di restituzione contro il successivo acquirente.
In parole molto semplici: una persona poteva acquistare regolarmente una casa, pagarla e rischiare successivamente di essere coinvolta in una controversia familiare alla quale era completamente estranea.
Questa possibilità era collegata anche al termine di vent’anni dalla trascrizione della donazione e poteva essere prolungata attraverso la trascrizione di un atto di opposizione. Era proprio questo rischio, pur non verificandosi automaticamente in ogni donazione, a rendere molti acquirenti e istituti di credito particolarmente prudenti.
COSA È CAMBIATO DAL 18 DICEMBRE 2025?
La riforma ha modificato radicalmente il punto più delicato.
Per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025, l’eventuale riduzione della donazione non pregiudica più il terzo che ha acquistato l’immobile dal donatario, purché il suo acquisto sia stato trascritto prima dell’eventuale domanda giudiziale di riduzione.
Il legittimario che dimostra di aver subito una lesione può ancora far valere i propri diritti, ma la sua tutela diventa principalmente economica: dovrà rivolgersi al donatario e chiedere una compensazione in denaro nei limiti necessari a reintegrare la quota che gli spettava.
Tradotto in modo diretto:
l’erede può ancora contestare la donazione, ma normalmente non può più andare a riprendersi la casa da chi l’ha acquistata regolarmente.
È questo il cambiamento decisivo.
Prima, in alcune situazioni, il problema poteva seguire materialmente l’immobile e arrivare fino all’acquirente. Oggi il conflitto resta principalmente tra il legittimario leso e chi aveva ricevuto la donazione.
La proprietà acquistata dal terzo a titolo oneroso viene quindi protetta, salvo il caso in cui la domanda di riduzione fosse già stata trascritta prima dell’acquisto.
Per questo non bisogna fermarsi alla frase:
“C’è la nuova legge, quindi siamo tranquilli.”
Bisogna comunque eseguire una verifica nei Registri Immobiliari.
La riforma tutela chi acquista prima della trascrizione della domanda giudiziale; non protegge chi compra ignorando una causa che risulta già formalmente trascritta contro il donatario.
LA DATA DELLA SUCCESSIONE È DETERMINANTE
Uno degli errori più facili da commettere è guardare soltanto la data dell’atto di donazione.
In realtà, per comprendere quale disciplina si applichi, bisogna verificare soprattutto quando si è aperta la successione del donante, cioè la data del suo decesso.
Se il donante è ancora in vita, la sua successione non si è ancora aperta e, quando si aprirà, sarà soggetta alla nuova disciplina.
Se invece il donante è deceduto dopo il 18 dicembre 2025, si applicano direttamente le nuove regole.
Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, la legge aveva previsto un periodo transitorio di sei mesi. I legittimari potevano conservare l’applicazione del vecchio regime notificando e trascrivendo una domanda di riduzione oppure un atto di opposizione entro il 18 giugno 2026. In assenza di queste formalità, trascorso il termine, la nuova disciplina si applica anche alle successioni aperte prima dell’entrata in vigore della riforma.
Dal 18 giugno 2026, quindi, quando si vende una casa ricevuta in donazione bisogna verificare concretamente se entro quella data sia stata trascritta:
- una domanda giudiziale di riduzione;
- oppure un’opposizione alla donazione idonea a mantenere il vecchio regime.
Non basta chiedere al proprietario:
“Ci sono problemi con gli altri eredi?”
Potrebbe rispondere in perfetta buona fede di no, ma ciò che conta nella circolazione immobiliare non sono soltanto i rapporti familiari raccontati verbalmente.
Contano gli atti e le trascrizioni.
GLI EREDI HANNO PERSO I LORO DIRITTI?
No.
La nuova legge non elimina la quota di legittima e non autorizza una persona a distribuire liberamente tutto il proprio patrimonio, ignorando il coniuge o i figli.
I legittimari conservano il diritto di agire contro il donatario quando una donazione ha leso la parte di patrimonio riservata loro dalla legge.
Quello che cambia è la forma della tutela.
Il terzo acquirente a titolo oneroso, che ha comprato e trascritto il proprio acquisto prima della domanda di riduzione, non dovrebbe più perdere la casa. Sarà il donatario a dover compensare economicamente il legittimario.
Se invece il donatario ha trasferito gratuitamente il bene a un altro soggetto, l’ulteriore beneficiario a titolo gratuito può essere chiamato a compensare il legittimario, in caso di insolvenza del donatario, entro il limite del vantaggio ricevuto.
Questa distinzione è importante perché vendere una casa a un acquirente che paga il prezzo non è la stessa cosa che donarla nuovamente a un’altra persona.
E PER IL MUTUO COSA CAMBIA?
La provenienza donativa ha creato per anni difficoltà anche nell’accesso al credito.
La banca che finanzia l’acquirente iscrive un’ipoteca sull’immobile. Con il vecchio sistema temeva che, in caso di restituzione della casa al legittimario, anche la garanzia ipotecaria potesse essere compromessa.
La nuova disciplina stabilisce che le ipoteche e gli altri pesi costituiti dal donatario restano generalmente efficaci. È uno dei motivi per cui la riforma è stata introdotta anche con l’obiettivo di facilitare la concessione di finanziamenti garantiti da immobili provenienti da donazione.
Questo non significa, però, che oggi il mutuo venga concesso automaticamente.
Ogni banca mantiene le proprie procedure interne e valuterà:
la situazione reddituale dell’acquirente, il valore della casa, la regolarità dell’immobile, il contenuto dell’atto di donazione e l’eventuale presenza di domande giudiziali o opposizioni trascritte.
La riforma ha eliminato uno dei rischi più importanti, ma non ha trasformato una pratica incompleta in una pratica finanziabile.
Per questo, se il potenziale acquirente dovrà ricorrere a un mutuo, è opportuno fornire in anticipo alla banca e al notaio tutta la documentazione relativa alla provenienza.
Aspettare la perizia bancaria per scoprire che manca un documento o che esiste una formalità da approfondire significa perdere settimane preziose e rischiare di compromettere la proposta.
COSA BISOGNA CONTROLLARE PRIMA DI PUBBLICARE L’ANNUNCIO?
Prima di mettere in vendita una casa proveniente da donazione, la prima cosa da recuperare è l’atto completo.
Non basta una visura catastale nella quale compare il nome del proprietario. Bisogna leggere l’atto di donazione e verificare:
chi fosse il donante, chi abbia ricevuto il bene, se sia stato riservato un usufrutto, se siano presenti condizioni, oneri, clausole di riversibilità o altre limitazioni.
Bisogna poi sapere se il donante sia ancora in vita oppure, in caso contrario, quando sia deceduto.
Successivamente occorre svolgere le verifiche nei Registri Immobiliari per accertare la presenza di ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali, opposizioni alla donazione o altre formalità che potrebbero incidere sulla vendita.
Naturalmente, la provenienza donativa non sostituisce gli altri controlli necessari.
La casa dovrà comunque essere verificata dal punto di vista urbanistico, catastale, condominiale e documentale, esattamente come qualsiasi altro immobile.
La nuova legge ha risolto un problema giuridico importante, ma non rende automaticamente regolare tutto il resto.
SERVONO ANCORA POLIZZE O LO SCIOGLIMENTO DELLA DONAZIONE?
Nel vecchio sistema, per rendere più sicura la vendita venivano spesso valutate soluzioni come la stipula di una polizza assicurativa oppure la risoluzione della donazione per mutuo consenso, quando il donante era ancora in vita e sussistevano le condizioni per procedere.
Con la nuova disciplina questi strumenti non dovrebbero più essere necessari nella maggior parte delle compravendite soggette integralmente alle nuove regole.
Possono però rimanere rilevanti nelle situazioni transitorie in cui risulti tempestivamente trascritta una domanda di riduzione o un’opposizione, oppure quando dall’esame dell’atto emergano altre criticità specifiche.
Non esiste quindi una soluzione standard valida per ogni donazione.
Prima si ricostruisce la situazione. Solo dopo si stabilisce se serva davvero una garanzia ulteriore.
PREPARARE LA VENDITA PRIMA DI TROVARE L’ACQUIRENTE
La riforma rappresenta una grande semplificazione per il mercato immobiliare.
Una casa ricevuta in donazione non dovrebbe più essere automaticamente percepita come invendibile, non finanziabile o destinata a rimanere bloccata per anni.
Ma proprio perché il rischio principale è stato ridimensionato, oggi diventa ancora meno giustificabile arrivare alla proposta senza avere già chiarito la provenienza.
Quando ci viene affidata una casa ricevuta in donazione, il primo passo non è realizzare le fotografie.
Partiamo dall’atto, dalla data della successione e dalle verifiche nei Registri Immobiliari, coordinandoci con il notaio e con gli altri professionisti competenti quando la situazione richiede uno specifico approfondimento.
L’obiettivo è molto semplice: non lasciare che sia l’acquirente, la sua banca o il suo notaio a scoprire per primi qualcosa che il venditore avrebbe dovuto conoscere prima.
Perché quando un potenziale acquirente sente la parola “donazione”, potrebbe ancora avere in mente i rischi del passato.
Non basta rispondergli: “La legge è cambiata.”
Bisogna essere in grado di mostrargli perché, in quella specifica operazione, il suo acquisto è tutelato.
IN CONCLUSIONE
Vendere una casa ricevuta in donazione oggi è molto più semplice e sicuro rispetto al passato.
La Legge n. 182 del 2025 ha protetto il terzo acquirente, trasformando normalmente il diritto del legittimario leso in una pretesa economica nei confronti del donatario e impedendo che il conflitto familiare ricada automaticamente sulla casa già venduta.
Ma più semplice non significa superficiale.
Bisogna verificare quando si è aperta la successione, se entro il 18 giugno 2026 siano state trascritte domande di riduzione o opposizioni, cosa preveda l’atto di donazione e quali formalità risultino nei Registri Immobiliari.
Solo dopo si può presentare la casa sul mercato con informazioni chiare e rispondere alle domande di acquirenti, banche e notai senza esitazioni.
Perché oggi il problema non è più la donazione in sé.
Il vero problema sarebbe sapere che le regole sono cambiate e iniziare comunque la vendita senza aver controllato come si applicano al tuo immobile.
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